2026年6月30日，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号）正式施行，全文共二十三条。这二十三条如何记得住、用得活？本文借八仙过海的八套法宝，为建工同仁拆解这部解释的骨架与血肉；每一套“法宝”之下，均附对应法条原文，以便对照研读。

“八仙过海，各显神通。”这句歇后语，人人都挂在嘴边。但八仙渡海时并非一拥而上、各抢各的船——铁拐李掷下葫芦、吕洞宾掷出宝剑、汉钟离抛起蒲扇、何仙姑放下荷花……各凭各的法宝，各走各的水路，谁也不抢谁的道。

神通是本事，边界是规矩。

2026年6月30日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，下称“解释二”），恰如一场建设工地的“八仙过海”：全文二十三条，看似散落于招标投标、合同效力、工程结算、合同解除、优先受偿各个角落，实则有一条清晰的“仙界规矩”贯穿始终——合同相对性全面回归，质量合格是一切开价的前提，农民工工资获得穿透式的特殊保护。

本文试以八套“法宝”为线索，将二十三条逐一安放。八仙各归其位，条文各守其界。

【典故】传说韩湘子于宴席间顷刻催开牡丹，花瓣上早有诗句“云横秦岭家何在，雪拥蓝关马不前”——花是顷刻开的，诗是早就写好的。

【规则】招投标桌上的“顷刻花”，就是“先定后招”：在确定中标人前，招标人、投标人即以意向书、会议纪要、补充协议等形式，就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判，而该投标人最终中标的；或者发包人与承包人先协商订立施工合同、再走一遍招标程序的——人民法院应当依照招标投标法关于禁止串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的规定，认定中标合同无效。花开得再漂亮，剧本早定，照样不算数。但时代也在变：合同订立时属于必须招标的项目，起诉时因政策调整已不再属于的，人民法院不再仅以“未招标”认定合同无效。

第二条　在确定中标人前，招标人、投标人以意向书、会议纪要或者补充协议等形式就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判并且该投标人中标，或者发包人与承包人协商订立建设工程施工合同后又通过招标投标程序与承包人订立建设工程施工合同，人民法院应当依照招标投标法关于禁止串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的规定认定中标合同无效。

第一条　建设工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合同，起诉时该工程项目不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。

【提示】招标不是过场。程序上的“顷刻花”，结不出法律上的果。

【典故】铁拐李元神出窍，归来时肉身已被焚毁，只得借路旁饿殍之尸还魂——仙还是那位仙，壳已不是那个壳。

【规则】借用资质（挂靠）承揽工程，出借资质、允许使用本企业名义的合同无效；建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持——“租壳”的收益，法律一律不认。但“还魂”有一条生路：工程质量合格的，借用资质的单位或者个人可参照其与建筑施工企业就支付工程款项的约定，请求支付折价补偿款。能不能直接找发包人，要看发包人“知情与否”：发包人订立合同时不知道且不应当知道挂靠情形的，挂靠人无权直接请求发包人付款；有证据证明发包人知道或者应当知道的，挂靠人可就其施工的工程直接请求发包人支付折价补偿款，人民法院还应通知出借资质的企业作为第三人参加诉讼，再根据发包人支付价款、挂靠人施工等情况判决发包人承担责任。此外，挂靠人以被挂靠企业名义对外采购建材、租赁设备，相对人主张被挂靠企业担责，符合民法典第一百七十二条表见代理规定的，人民法院应予支持。

第三条　建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民法院应当认定出借资质、允许使用本企业名义的合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。

建设工程质量合格，借用资质的单位或者个人参照其与建筑施工企业就支付工程款项的约定请求建筑施工企业支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。

第四条　借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工程施工合同，发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，借用资质的单位或者个人以该合同直接约束自己和发包人为由请求发包人支付折价补偿款的，人民法院不予支持。

借用资质的单位或者个人提供证据证明发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用情形，就其施工的工程向发包人请求支付折价补偿款的，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼或者同意其申请作为第三人参加诉讼，并根据发包人支付价款、借用资质的单位或者个人施工相关情况，判决发包人向借用资质的单位或者个人承担责任。

第五条　借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义购买建筑材料、建筑构配件和设备，租赁设备等，相对人请求该建筑施工企业承担民事责任，符合民法典第一百七十二条关于表见代理规定的，人民法院应予支持。

【提示】壳可以借，责任借不走；质量合格，是“还魂”唯一的前提。

【典故】蓝采和行乞得钱，用长绳把铜钱串起来拖在地上走，散落遗失也不回头。

【规则】这根长绳，就是“发包人—承包人—下手”的合同链条。转包、违法分包情形下，接受转包或者违法分包的单位或者个人，可参照转包、分包合同请求承包人支付折价补偿款——但请求与自己没有合同关系的发包人付款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。曾经“实际施工人直达发包人”的通道，在解释二中正式关闭；钱，要顺着链条一节一节往回要。不过仙人也留了一个“绳头”：借用资质、接受转包或者违法分包的单位或者个人，在其上游（出借资质的企业、转包人、违法分包人）怠于行使对发包人的到期债权、影响其债权实现时，可以依照民法典第五百三十五条行使代位权，直接向发包人主张。

第六条　承包人违反民法典第七百九十一条、建筑法第二十八条、第二十九条等有关禁止转包或者违法分包的规定，将其承包的工程转包或者违法分包，接受转包或者违法分包的单位或者个人参照转包或者分包合同请求承包人支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。

第七条　借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人依据民法典第五百三十五条关于代位权的规定，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现为由，向发包人行使代位权的，人民法院依法予以支持。

【提示】封了“直达”的门，只留下蓝采和的长绳。代位权诉讼要备好两类证据：你对上游有到期债权，上游怠于行使权利。

【典故】张果老倒骑毛驴，人是向前走的，眼是朝后看的。

【规则】约定按固定价格结算工程价款的，当事人以建设工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整价款的，人民法院不予支持——约定在先，风险自担；例外只有两条：当事人另有约定，或者符合民法典第五百三十三条关于情势变更的规定。倒骑毛驴还要看清来路：解释二自2026年6月30日起施行，施行后人民法院新受理的一审建设工程施工合同纠纷案件适用本解释；最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。

第九条　建设工程施工合同约定按照固定价格结算工程价款，当事人以约定的建设工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整工程价款的，人民法院不予支持，但是当事人另有约定或者符合民法典第五百三十三条关于情势变更规定的除外。

第二十三条　本解释自2026年6月30日起施行。

本解释施行后，人民法院新受理的一审建设工程施工合同纠纷案件，适用本解释。

本解释施行后，最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。

【提示】毛驴可以倒着骑，价格不能往回走；旧案看旧规，新案看新章。

【典故】曹国舅出身皇亲，手持玉板上朝面君；得道之日，交出玉板、弃官入山——官家的规矩，他比谁都懂。

【规则】合同约定工程价款按审计机关的审计结果、财政评审机构的评审结论确定的，审计、评审非因承包人原因未在合理期限内出具，或者承包人有证据证明审计结果、评审结论与施工合同约定明显不符的，承包人申请司法鉴定，人民法院应予准许；所谓合理期限，没有约定的，综合工程规模和造价金额、复杂程度等因素确定，但不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。合同根本没有约定以审计、评审结论为准的，发包人事后请求按审计、评审结果确定价款的，人民法院不予支持。更值得注意的是第二十二条：人民法院审理案件中发现违法发包、转包、违法分包、资质借用等违法行为，或者工程存在严重质量问题的，应当及时通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，移送侦查机关。

第十三条　发包人与承包人约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，但是审计结果或者评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具，或者承包人有证据证明审计结果或者评审结论与施工合同约定明显不符，承包人申请对工程造价进行司法鉴定的，人民法院应予准许。

前款规定的合理期限，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院综合工程规模和工程造价金额、复杂程度等因素确定，但是该期限不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。

发包人与承包人未约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，发包人请求以审计结果或者评审结论确定工程价款的，人民法院不予支持。

第二十二条　人民法院审理建设工程合同纠纷案件中发现违法发包、转包、违法分包及资质借用等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，应当将涉嫌犯罪线索移送侦查机关。

【提示】审计不是无限期的挡箭牌；民事纠纷的背后，还可能站着行政责任与刑事责任。

【典故】钟离权授吕洞宾一口慧剑，断烦恼、断贪嗔、断纠葛。民间另有一句歇后语——“狗咬吕洞宾，不识好人心”。

【规则】慧剑三断，正好斩断合同解除后的三大难题。第一断，断价款（第十条）：固定总价合同解除后，就质量合格的已施工部分价款没有约定、协商不成的，可参照合同订立时工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或者相关规范，确定已施工部分占全部工程价款的比例，再乘以固定总价。第二断，断保证金（第十四条）：合同解除的，质保金以承包人应得工程价款为基数计算，返还期限从承包人退场之日起算；合同在承包人退场后解除的，从解除之日起算；合同无效且工程未完工的，以应得折价补偿款为基数。第三断，断现场（第十五条）：合同解除后，发包人请求承包人移交施工现场、施工资料等的，人民法院依法予以支持；承包人退场前，当事人可以申请证据保全。至于那句歇后语，说的是第十六条：因承包人原因质量不符合约定，发包人未通知修复就径行请求判令承包人先行支付修复费用的，不予支持；承包人拒绝修复或者逾期未修复至符合约定的，发包人修复后可追偿合理费用。

第十条　采用固定总价的建设工程施工合同解除后，当事人就质量合格的已施工部分工程价款没有约定且不能协商一致的，人民法院可以参照合同订立时建设工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或者工程建设领域相关规范，确定承包人已施工部分工程价款占全部工程价款的比例，并以该比例乘以合同约定的固定总价确定承包人已施工部分工程价款。

第十四条　建设工程施工合同解除，承包人主张预留工程质量保证金以其应得工程价款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算；施工合同在承包人退场后解除的，从解除之日起算。

建设工程施工合同无效且工程未完工，承包人主张预留工程质量保证金以其应得折价补偿款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算。

第十五条　建设工程施工合同解除后，发包人请求承包人移交施工现场、施工资料等的，人民法院依法予以支持。

承包人退场前，当事人申请证据保全的，人民法院应当依照民事诉讼法第八十四条的规定处理。

第十六条　因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。

承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。

【提示】先给修复的机会，再谈赔钱的数目——好心，要先被“领”到。

【典故】何仙姑手持荷花，出淤泥而不染，濯清涟而不妖。

【规则】合同相对性是解释二的底色，但农民工工资是唯一的例外通道。参与工程建设的农民工，可以直接依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条，请求建设单位、施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资。即便在转包、违法分包、挂靠的链条里，这份责任也一路穿透、直达本人——链条可以乱如淤泥，工资这朵荷花，必须干干净净。

第八条　参与工程建设的农民工依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条关于保障农民工工资支付的规定，请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，人民法院依法予以支持。

【提示】合同再乱，农民工工资不乱——这是仙姑的荷花，更是法律的红线。

【典故】汉钟离执扇点石，顽石化作金砖。

【规则】合同无效但工程质量合格的，折价补偿“参照合同关于工程价款的约定”——这“约定”究竟包括什么？第十一条给出答案：工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法，统统可以参照；当事人事后就折价补偿款达成协议的，按协议确定权利义务（第十二条）。这是“点石成金”的第一层。而真正的“真金”，是建设工程价款优先受偿权，解释二用五条规则铸就“五金”：

成色（第十七条）：承包人请求确认享有优先受偿权的，人民法院应当查明优先受偿的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中明确；但停工、窝工等损失，不在优先受偿之列。

足色（第十八条）：依据折价协议主张已行使优先受偿权的，须同时满足四个条件——工程质量合格、工程可以折价、发包人经催告后逾期仍不付款、折价金额与工程实际价值基本相当。

缘法（第十九条）：工程价款债权转让后，受让人主张优先受偿的，人民法院综合工程是否竣工验收合格、价款是否结算、转让合同是否有效、受让人是否已支付合理转让款等因素作出裁判。

代位（第二十条）：工程毁损、灭失或者被征收的，承包人就获得的保险金、赔偿金或者补偿金，仍可主张优先受偿。

时辰（第二十一条）：合同约定了付款日期，后因工期顺延等客观原因协商变更的，优先受偿权行使期限自变更后的付款日起算；合同未约定或约定不明、但结算协议明确了付款日期的，自该日起算。

第十一条　民法典第七百九十三条第一款中的“参照合同关于工程价款的约定”，包括参照建设工程施工合同约定的工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等相关内容。

第十二条　建设工程施工合同无效，建设工程质量合格，发包人和承包人就折价补偿款达成协议，一方当事人主张按照该协议确定双方权利义务的，人民法院依法予以支持。

发包人、承包人与接受转包或者违法分包的单位或者个人就折价补偿款达成协议，参照前款规定处理。

第十七条　承包人请求确认享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确。

承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

第十八条　承包人依据其与发包人订立的折价协议主张已经行使民法典第八百零七条规定的建设工程价款优先受偿权，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）承包人施工的工程质量合格；

（二）建设工程可以折价；

（三）发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；

（四）折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。

第十九条　建设工程价款债权的受让人就建设工程折价或者拍卖的价款主张优先受偿的，人民法院应当综合建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等因素作出裁判。

第二十条　建设工程毁损、灭失或者被征收，承包人就获得的保险金、赔偿金或者补偿金主张优先受偿的，人民法院应予支持。

第二十一条　建设工程施工合同约定了发包人应当给付工程价款日期，当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，承包人主张自变更后的应当给付工程价款之日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。

建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，但是当事人在结算协议中明确约定了应当给付工程价款日期，承包人主张自该日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。

【提示】点石成金不假，但成色、足色、缘法、代位、时辰，一样都不能少。

八仙有八仙的规矩，解释二有解释二的天条：

壹·质量合格是“仙籍”。合同无效也好、解除也罢，折价补偿、参照约定，统统以工程质量合格为前提——没有仙籍，一切神通归零。

贰·相对性是“边界”。合同链条各守其界：直达之门已经关闭，代位之路尚且留着——谁都不抢谁的水路。

叁·移送机制是“戒尺”。民事审判不再只管赔钱：违法行为通报移送行政机关，涉嫌犯罪移送侦查机关——乱显神通，必被收走。

“八仙过海，各显神通。”

神通是本事，边界是规矩。于建筑企业而言，解释二带来的不只是二十三条裁判规则，更是一张“渡海图”：投标时想起韩湘子的花，挂靠时想起铁拐李的壳，结算时想起曹国舅的玉板，追款时想起汉钟离的金砖——

守界者，方能过海。

八仙有八仙的规矩，解释二有解释二的天条：

壹·质量合格是“仙籍”。合同无效也好、解除也罢，折价补偿、参照约定，统统以工程质量合格为前提——没有仙籍，一切神通归零。

贰·相对性是“边界”。合同链条各守其界：直达之门已经关闭，代位之路尚且留着——谁都不抢谁的水路。

叁·移送机制是“戒尺”。民事审判不再只管赔钱：违法行为通报移送行政机关，涉嫌犯罪移送侦查机关——乱显神通，必被收走。

“八仙过海，各显神通。”

神通是本事，边界是规矩。于建筑企业而言，解释二带来的不只是二十三条裁判规则，更是一张“渡海图”：投标时想起韩湘子的花，挂靠时想起铁拐李的壳，结算时想起曹国舅的玉板，追款时想起汉钟离的金砖——

守界者，方能过海。

说明：本文仅为对司法解释的学习性解读，不构成正式法律意见。文中法条原文引自最高人民法院官网发布文本（法释〔2026〕12号）。配图由AI辅助生成，仅作意境示意。